Nature des titres de société à prépondérance immobilière

La question de l’assimilation ou non des titres de sociétés à prépondérance immobilière aux biens immobiliers détenus directement pour l’application des règles d’imposition dans le cadre conventionnel a fait couler beaucoup d’encre.

De longue date, le Conseil d’Etat, pour les impôts qui relèvent de sa compétence, part de l’analyse en droit interne pour assimiler largement les titres des sociétés à prépondérance immobilière aux biens immobiliers et finalement renoncer à cette qualification uniquement dans les cas où la convention prévoit une disposition expresse qui en disposerait autrement. La Cour de cassation retient quant à elle, pour les impôts qu’elle contrôle, une approche plus subtile, respectant scrupuleusement le principe de primauté de la convention sur le droit interne et recherchant la volonté de ses rédacteurs pour appliquer l’assimilation ou non. Le récent arrêt rendu par la Haute Cour le 2 avril 2025 ne nous semble pas remettre en cause son approche classique en la matière.

L’analyse de l’évolution de la jurisprudence des deux ordres conduit Pascal JULIEN-SAINT-AMAND et ses co-auteurs à proposer une grille de lecture applicable en la matière en fonction de l’ordre juridictionnel concerné.

Les positions exposées dans cet article publié aux éditions JFA ont reçu un avis favorable du Comité juridique international de la Fédération nationale du droit du patrimoine (FNDP), dans sa séance plénière.